【案例3－4】 ××市××区××路××房地产估价技术报告（节选） 一、估价对象描述与分析 （一）估价对象实物状况描述与分析 估价对象所在××（自编3、4、5幢）为钢筋混凝土结构三十一层的商住楼。其中首层至四层为裙楼，商业用途，外墙面正面贴大理石，侧面贴小锦砖；五层为架空层；六至三十一层为塔楼，住宅用途，塔楼外墙贴小锦砖。估价对象位于裙楼二至四层，××路及××路均设有出入口。二、三层配套较齐备，装有中央空调，两趟手扶电梯，一部货梯（只供一楼至二楼使用），三个走火通道，现租赁给××，装修情况为：地面铺抛光砖，内墙面部分油乳胶漆，部分贴铝板，天花板面部分装有木架吊顶，部分装有木夹板吊顶；防火门，铝合金玻璃窗，水电管线暗敷设。第四层闲置，主要装有两趟客梯，两趟货梯及三趟走火通道，水泥地面，内墙面及天花板面扇灰，防火门，铝合金玻璃窗，水电管线明敷设。 （二）估价对象权益状况描述与分析 根据当事人提供的《国有土地使用证》穗府国用字第特××号记载：宗地坐落在××号，土地使用者为广州市××房地产开发有限公司，地号为530，用途为综合，使用权类型居住份额用地70年，商业、旅游、娱乐份额用地为40年，其他用地为50年，使用权面积为6354．41㎡。其四至为东至××，南至××，西至××，北至××。当事人介绍，估价对象所在××（自编3、4、5幢）位于上述宗地上。 根据委托人提供的《广州市房地产产权情况表》（房产登记号：富字××）记载：房产地址为海珠区××路××号。 根据委托人提供的《广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表》（预售证号：××）记载：项目名称为××（自编3、4、5幢）；地址为××号；申报单位为广州市××有限公司；总建筑层数为31层，总建筑面积为66822㎡；可售层数为—2～31层，总可售面积为50239㎡。－l、－2层为停车场，首层为商业，第2～4层为商业，第5层架空，第6层以上为住宅。商业预售面积为6500㎡。 根据当事人提供的《广州市房地产查丈原图》记载的面积见下表： 估价对象已设定租赁权，租赁期限至2013年2月29日止。 根据委托人提供的《民事裁定书》（2005）穗中法执字第××号恢字l号记载：查封广州××房地产开发有限公司所有的××（自编3、4、5幢）首层、2、3、4层商铺（除已预售签证外）面积5153㎡。 【纠错】估价对象缺建成年代。 （三）估价对象区位状况描述与分析 估价对象位于广州市海珠区××路××内，该小区东临××路，南临××路；附近有学校、商场、酒店、银行及公交车站等。估价对象所处地段临近××地铁站出口，对外交通便利，公共配套设施较完善。 二、市场背景描述与分析（略） 三、最高最佳利用分析（略） 四、估价方法适用性分析（略） 五、估价测算过程 （一）用基准地价修正法和成本法测算房地产市场价格 1．测算估价对象所在大楼首层商铺（以下简称“估价对象0”）的土地价格 （1）基准地价成果介绍及内涵 根据《关于公布广州市国有土地使用权基准地价的通知》（穗国房字［××］669号）。广州市基准地价的基准日为2004年12月31日，综合用地价格内涵均为基准日下法定最高使用年限，在正常市场条件、区域平均土地开发程度（五通一平）和合理容积率下的熟地价格，基准地价含土地取得费、土地开发费用和土地有偿使用费 宗地单价＝调整后基准地价×Kl×K2×K3×K4×K5×K6×K7＋开发程度修正 K1—容积率（楼层）修正系数； K2—街角地修正系数； K3—集聚度修正系数； K4—其他个别因素修正系数； K5—使用年限修正系数； K6—期日修正系数。 基准地价设定开发程度与本报告估价对象设定开发程度相同，均为五通一平，故不需进行开发程度的修正。    【纠错】系数交代缺少K7。 （2）确定估价对象0所在宗地的基准地价 经查国土房管局公布的《网格点基准地价图》，估价对象商业网格点基准地价为4582元/平方米建筑面积，路线价加价为13419元/平方米建筑面积，路线价加价标准深度内面积＝72．59×10＝725．9（㎡），总用地面积为6354．41㎡。 根据路线价格计算公式： 宗地首层楼面地价＝（路线价加价×标准深度内面积＋网格点基准地价×总用地面积）/总用地面积 调整后宗地首层基准地价＝（13419×725．9＋4582×6354．41）÷6354．41 ≈6115（元/㎡） （3）确定估价对象0楼层修正系数（K1） 估价对象0两面临街，根据《街角地修正系数表》，确定街角地修正系数K2＝1．08。 （5）确定集聚度修正系数（K3） 目前该地段商业集聚度一般，确定集聚度修正系数K3＝1。 （6）确定其他个别因素修正系数（K4） 估价对象0两面临街，根据《街角地修正系数表》，确定街角地修正系数K2＝1．08。 （5）确定集聚度修正系数（K3） 目前该地段商业集聚度一般，确定集聚度修正系数K3＝1。 （6）确定其他个别因素修正系数（K4） 估价对象0所在宗地形状规则、地形及环境状况适宜，综合确定其他个别因素修正系数K4＝1。 （7）确定土地使用权年期修正系数（K5） 估价对象0所在宗地商业用途使用年限40年至2041年3月18日，在估价时点算起，剩余使用年限为34．41年，故需进行年期修正。 根据年期修正公式K＝［1－1/（1＋Y）^n］/［1－1/（1＋Y）^m］，测算土地使用权年限修正系数K5＝0．973。 （8）确定期日修正系数（K6） 广州市基准地价的基准日为2004年12月31日，本次评估的估价时点为2006年××月××日，该地段地价水平在此期间升幅约为3%，故需进行期日修正，确定期日修正系数K6＝1．03。 （9）计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价 经以上分析过程，可得到估价对象在基准地价设定开发程度条件下的 楼面地价＝调整后基准地价×Kl×K2×K3×K4×K5×K6＋开发程度修正 ＝6115×1×1．08×1×l×0．973×1．03＋0＝6619（元/㎡） 2．在楼面地价基础上用成本法测算土地现值   土地现值(即土地重新购建价格)＝土地取得费＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润 （1）土地取得费 土地取得费＝基准地价修正价格×（1＋3%）＝6619×1．03≈6817．57（元/㎡） 【纠错】3%土地取得费率无取值依据。 （2）管理费用取土地取得费的3% 管理费用＝6817．57×3%≈204．53（元/㎡） 【纠错1】管理费率无取值依据。 【纠错2】缺销售费用的计算。 （3）投资利息 确定估价对象0所在宗地开发期设定为2年，投资利息率按估价时点中国人民银行公布的短期贷款利息率为6．30%。假设开发费用在开发期内均匀投入： 投资利息＝（6817．57＋204．53）×［（1＋6．30%）2－1］ ≈912．66（元/㎡） 【纠错1】计算基数缺销售费用。 【纠错2】宗地2年开发期的确定未说明理由。 【纠错3】计息期是均匀投入，不应2年利息，而应为1年计息。 （4）销售税费 销售税费取土地价值的8．50%。 【纠错】销售税费8.5%费率无取值依据。 （5）开发利润 开发利润取开发成本及管理费之和的20%。 开发利润＝（6817．57＋204．53）×20%≈1404．42（元/㎡） 【纠错1】开发利润是什么利润，利润率内涵交代不清，不同的利润率基数不同。 【纠错2】20%利润率无取值依据。 （6）测算估价对象0土地现值 土地现值＝（6817．57＋204．53＋912．66＋1404．42）÷（1－8．50%）≈10207（元/㎡） 3．以估价对象0为基准，通过楼层修正，测算估价对象1、2、3的土地现值。估价对象1、2、3的土地现值详见下表： 4．用成本法测算估价对象1建筑物重置成新价值 成本法是以建筑物开发成本所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金后乘以成新率来确定房屋价格的估价方法。 建筑物价值＝（开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润）×成新率 【纠错】公式缺少销售费用。 1）开发成本 开发成本包含勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、构筑物的价值分摊、开发过程中的经营费用等。根据当地建筑工程市场状况，估价人员对估价对象l周边规模相似的房屋的开发成本进行调查，确定估价对象1（钢筋混凝土结构）建安成本为2800元/㎡，市政配套设施建设费为3330×10．5%＝349．65（元/㎡），前期工程费取建安成本的5%＝2800×5%＝224．00（元/㎡）。 【纠错1】市政配套设施费按3330元的基数错误，3330数据没有交代，不知出处，应该用2800的建安成本做为基数。 【纠错2】勘察设计和前期工程费、基础设施建设费已全部含在土地取得成本和土地开发成本之中了，不应再在此计算了，重复计算了。 【纠错3】缺少其他工程费和开发期税费 估价对象1建筑物开发成本合计＝2800＋349．65＋224＝3373．65（元/㎡） （2）管理费用取开发成本的3%。 管理费用＝（2800＋224）×3%≈90．72（元/㎡） 【纠错】管理费的费率未说明理由。 （3）投资利息 确定估价对象1所在大楼开发期设定为2年，投资利息率按估价时点中国人民银行公布的短期贷款贷利息率2年为6．30%。假设开发费用在开发期内均匀投入： 投资利息＝（3373．65＋90．72）×［（1＋6．30%）0．5×2－1］ ≈218．26（元/㎡） （4）销售税费 销售税费取房屋价值的8．50%。 【纠错1】销售税费8.5%取值无依据。销售税费也应列出明细，包含哪些税费。 【纠错2】缺销售费用。 （5）开发利润 估价对象1建筑物开发利润取开发成本及管理费之和的20%。 开发利润＝（3373．65＋90．72）×20%＝692．87（元/㎡） 【纠错】开发利润无内涵，不同的利润率计算基数不同。 【纠错】投资利润率20%取值无依据。 （6）建筑物重置全新价 重置全新价＝开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润 ＝（3373．65＋90．72＋218．26＋692．87）÷（1－8．5%） ≈4780（元/㎡）（取整） （7）确定建筑物的成新率 通过评估专业人员实地勘查，运用观察法确定建筑物的成新率。经现场勘查打分，确定其成新率为0．95。 （8）确定估价对象1建筑物重置成新价值 建筑物重置成新单价＝重置全新价格×成新率 V＝C×q 其中：V—房屋现值（元/㎡）； C—房屋重置全新价格（元/㎡）； q—成新率。 建筑物重置成新单价＝4780×0．95≈454l（元/㎡） 5．以估价对象l建筑物重置成新单价为基准，通过修正，测算估价对象2、3建筑物重置成新单价。估价对象2、3建筑物重置成新单价详见下表： （二）用收益法测算估价对象1、2、3的房地产价格 1．用收益法测算租约期内估价对象l房地产收益价格 （1）测算年净收益 年有效毛收入＝单位面积月租金×12×出租率 年运营费用＝维修费＋管理费＋保险费＋税金 年净收益＝年有效毛收入－年运营费用 A．年有效毛收入 根据委托人提供的《房屋租赁合同书》记载，××裙楼一楼部分及二、三楼已设定长期租约，根据该大楼的首至三层的租金分布比例，拆分出估价对象1的租金见下表： 【纠错1】39元月租金没有交代租金内涵。 【纠错2】出租率是100%欠妥，没有考虑空置率及收租损失。 【纠错3】没有考虑押金或租赁保证金的利息收入。 经过拆分，租约期内估价对象1（二楼）的月租金约为40．25元/㎡，可得年有效毛收入＝40．25×12×100%＝483（元/㎡） B．年运营费 ①管理费：估价对象所在地区出租房屋的管理费一般由租户另外支付，不包含在租金内。 ②维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司投保的费用，维修费及保险费取有效毛收入的2%。 【纠错】保险费的计算基数取有效毛收入错，应为房屋现值。 ③税金：指房产所有人向税务机关缴纳的房产税和营业税等。 综上所述，结合估价对象所在地区的客观情况，税金、维修费、保险费合计约为年有效毛收入的20%。 【纠错】缺城镇土地使用税的计算。 C．年净收益 估价对象年净收益＝年有效毛收入－年运营费用＝483×（1－20%）＝386．4（元/㎡） （2）测算资本化率 采用安全利率加风险调整值法确定资本化率。 安全利率指无风险的资本投资收益率，取估价时点2006年10月18日中国人民银行的一年期定期存款2．52%，扣除20%的利息税后，安全利率约为2%。考虑到估价对象实际情况，本次风险调整值取3%。 资本化率＝安全利率＋风险调整值＝2%＋3%＝5% 【纠错】无风险调整值3%无取值依据，或说没有计算过程。 （3）测算估价对象1租金期内的收益价格 根据《房屋租赁合同书》记载，租约期从2005年3月1日至2013年2月28日止，租金前两年不变，从第三年起，每年递增3%。估价时点为2006年10月18日，直至2007年2月28日，两年内租金不变，租金为40．25元/㎡。从2007年3月1日至2013年2月28日，租金每年递增3%，递增年限为6年，可得： A＝月租金×收益面积×出租率×（1－年运营费用） V＝A÷Y×［1－1/（1＋Y）^n1］＋A÷（Y－g）×｛1－［（1＋g）/（1＋Y）］^n2}÷（1＋Y）^n1 V＝386．4÷5%×［1－l/（1＋5%）0．39］＋386．4÷（5%－3%）×{1－［（1＋3%）/（1＋5%）］6}÷（1＋5%）0．39≈2273（元/㎡） A为年净收益，n1是净收益平稳年限，n2是净收益递增年限，g为净收益递增的比率。 【纠错】折现率不应该混用报酬率5%。 2．用收益法测算租约期外估价对象1房地产收益价格 （1）测算年净收益 年有效毛收入＝单位面积月租金×12×出租率 年运营费用＝维修费＋管理费＋保险费＋税金 年净收益＝年有效毛收入－年运营费用 A．年有效毛收入 根据估价人员调查了解，估价对象l周边档次相同、用途相近、结构相似、装修档次相近的二楼商场租金水平，确定估价对象1客观月租金约为65元/㎡，客观出租率约为90%。 年有效毛收入＝65×12×90%＝702（元/㎡） 【纠错】应说明租金内涵。 B．年运营费 ①管理费：估价对象所在地区出租房屋的管理费一般由租户另外支付，不包含在租金内。 ②维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司投保的费用，维修费及保险费取有效毛收入的2%。 ③税金：指房产所有人向税务机关缴纳的房产税和营业税等。 综上所述，结合估价对象所在地区的客观情况，税金、维修费、保险费合计约为年有效毛收入的20%。 C年净收益 估价对象年净收益＝年有效毛收入－年运营费用 ＝702×（1－20%）＝561．60（元/㎡） （2）测算资本化率 采用安全利率加风险调整值法确定资本化率。 安全利率指无风险的资本投资收益率，取估价时点2006年×月×日中国人民银行的一年期定期存款2．52%，扣除20%的利息税后，安全利率约为2%。考虑到估价对象实际情况，本次风险调整值取4%。 资本化率＝安全利率＋风险调整值＝2%＋4%＝6% （3）测算收益价格 根据当事人提供的估价对象l所在宗地《国有土地使用证》显示，商业用途使用年限为40年，从发证当日即2006年10月18日计起，土地使用权剩余使用年限约为34．41年，其中租约期内为6．39年，约期外为28．02年。 根据测算总收益公式V＝A÷Y×［1－1/（1＋Y）^n］（V为收益价格，A为年净收益，n1是租约期内使用年限，n2是租约期外使用年限，Y是资本化率），可得： V＝A÷Y×［1－1/（1＋Y）n1］÷（1＋Y）n2 ＝561．60÷6%×（1－1/1．0628．02）÷（1＋6%）6．39≈5190（元/㎡） 【纠错1】选取净收益每年不变公式无理由。 【纠错2】没有交代土地使用期限届满，无偿收回土地使用权时，地上建筑物净残值是否给予补偿。 【纠错3】折现率不应混用6%的报酬率。 3．用收益法测算估价对象1房地产总收益价格 估价对象1租约期内房地产总收益价格为2273元/㎡，估价对象1租约期外房地产总收益价格为5190元/㎡，估价对象1的房地产总收益价格为7463元/㎡。 4．以估价对象1建筑物房地产总收益价格为基准，通过修正，测算估价对象2、3房地产收益价格.估价对象2、3房地产收益价格详见下表：

发布日期：2022-05-26

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