我国城市土地资产经营分为几个阶段？各阶段土地资产经营的方式有哪些？

正确答案：
我国城市土地资产经营大体上可以分为两个阶段。具体为:
(1)城市土地有偿使用
城市土地资产经营,在土地使用制度改革以后,在相当长的时间内,政府土地管理部门主要是考虑土地有偿使用的问题。即城市土地资产经营,主要是显化土地资产的价值,使城市土地作为国有资产,其所有权能够在经济上得到实现。在这一阶段,城市土地资产经营的基本方式为:
①土地使用权出让。土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用者依法取得一定年限的土地使用权。在规定的期限内土地成为企业资产的一部分,可以依法进行转让、出租、抵押或作价入股。
②土地使用权租赁。土地使用权租赁是指土地使用者与土地管理部门签订国有土地租赁合同,以连续不断缴纳年租金的方式取得国有土地使用权。
③补地价。补地价是指以划拨方式取得土地使用权的城市建设用地,在转让、出租、抵押时,应当按照有关规定,报请市、县人民政府土地管理部门批准,并办理土地使用权出让手续,交付出让金,或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
④土地使用权人股。在组建股份制企业时,政府将一定年限的土地使用权出让金作为资本金加入企业的国家股,委托国有资产经营管理机构参与企业经营,土地资产经评估作价界定为国家股,国家通过股息和红利实现其土地所有权的经济收益;同时,国家根据土地使用者产权折价入股所占有的股份比例,同股同利,分享企业法人财产增值的收益。企业则拥有一定年期的国有土地使用权,国有人股的土地资产成为企业法人财产一部分。
⑤土地使用权授权经营。这种处置方式是将企业集团内所有企业的用地经过验证确权和价格评估后,由土地管理部门和财政部门分别与企业集团签订土地出让合同和出让金协议书,出让金通过支票背书的方式进行记账空转,然后根据情况分阶段将土地资产注入企业集团的总资产。土地出让合同签订后,企业有权依法进行转让、出租和抵押等,并可通过联营、入股、置换、重组等多种形式盘活存量土地资产。
(2)城市土地资产经营
近年来随着我国社会主义市场经济体制的不断完善,经营城市理念建立起来以后,逐步形成了城市土地资产经营。即真正按照资产经营的一般原理,考虑土地资产的保值和增值。其重要的标志,是我国各地建立起了城市土地储备制度和机构。
城市土地收购储备制度,是指城市政府依照法律程序,运用市场机制,按照土地利用总体规划和城市规划的要求,对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理,并予储存,以供应和调控城市各类建设用地的需求,确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。

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