2018年9月30日，某市房地产开发公司转让写字楼一幢，合同约定转让价格为11000万元，公司按税法规定缴纳了有关流转税金及附加税费。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为1000万元；投入房地产开发成本为2000万元；房地产开发费用中的利息支出为100万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明），比按商业银行同期同类贷款利率计算的利息多出50万元。另知公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%，请计算该公司转让此写字楼应纳的土地增值税税额。

正确答案：

【答案】

   (1)转让写字楼取得的收入=11000÷(1+10%) =10000万元

   (2)确定转让房地产的扣除项目金额：

   ①取得土地使用权所支付的金额为1000万元；

 ②房地产开发成本为2000万元；

 ③地产开发费用= (100-50)+(1000+2000)x5% =50+150=200（万元）

 ④转让房地产有关的税金=10000×10%×(7%+3%+2%) =120（万元）

 ⑤转让房地产的印花税=11000×0.5‰=5.5（万元）

 ⑥从事房地产开发的加计扣除=(1000+2000)×20%=600（万元）

 ⑦扣除项目金额合计=1000+2000+200+120+5.5+600 =3925.5（万元）

 (3)计算转让房地产的增值额=10000-3925.5 =6074.5（万元）

 (4)计算增值额与扣除项目金额的比率=6074.5÷3925.5～154.74%

 (5)计算应纳土地增值税税额：

 应纳土地增值税=6074.5x50%-3925.5x15%=3031.23-590.63 =2448.43（万元）

 【解析】营改增后土地增值税的计税依据为不含增值税的收入；商品房销售合同按照产权转移数据缴纳印花税。

【知识点】土地增值税法

【题库维护老师：CRM】

解析：

【答案】

   (1)转让写字楼取得的收入=11000÷(1+10%) =10000万元

   (2)确定转让房地产的扣除项目金额：

   ①取得土地使用权所支付的金额为1000万元；

 ②房地产开发成本为2000万元；

 ③地产开发费用= (100-50)+(1000+2000)x5% =50+150=200（万元）

 ④转让房地产有关的税金=10000×10%×(7%+3%+2%) =120（万元）

 ⑤转让房地产的印花税=11000×0.5‰=5.5（万元）

 ⑥从事房地产开发的加计扣除=(1000+2000)×20%=600（万元）

 ⑦扣除项目金额合计=1000+2000+200+120+5.5+600 =3925.5（万元）

 (3)计算转让房地产的增值额=10000-3925.5 =6074.5（万元）

 (4)计算增值额与扣除项目金额的比率=6074.5÷3925.5～154.74%

 (5)计算应纳土地增值税税额：

 应纳土地增值税=6074.5x50%-3925.5x15%=3031.23-590.63 =2448.43（万元）

 【解析】营改增后土地增值税的计税依据为不含增值税的收入；商品房销售合同按照产权转移数据缴纳印花税。

【知识点】土地增值税法

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